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Ein Blick ins Grundbuch verrät (fast) alles!

"... hätte ich das nur gewusst!" Das sollen Sie nicht im Nachhinein sagen müssen, wenn Sie eine Immobilie gekauft haben. Doch gerade bei einem komplexen Thema wie dem Kauf einer Immobilie ist es wichtig, schon im Vorfeld möglichen Ungereimtheiten ins Auge zu schauen. Ein erster Blick ins Grundbuch kann nicht früh genug erfolgen!

Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis von Liegenschaften, in dem die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige mit der Liegenschaft verbundene Rechte und auf ihr liegende Lasten erfasst werden. In Österreich wird das Grundbuch von den Bezirksgerichten verwaltet. In der Regel sind Rechtspfleger für die Führung des Grundbuchs beziehungsweise für die Durchführung der dazu erforderlichen gerichtlichen Beschlüsse zuständig. In dieses „öffentliche Register“ kann entweder online, über diverse Zugangsangebote, bei Rechtsanwälten und Notaren oder direkt beim Gericht Einsicht genommen werden. Dem Grundbuch kann man die genauen Eigentumsrechte für ein Grundstück, Haus, Eigentumswohnung, etc. entnehmen. Es gibt Aufschluss darüber, wer Eigentümer einer Liegenschaft ist, ob Miteigentümer vorhanden sind und wie groß das Grundstück ist. Weiters ist ersichtlich, ob bereits Wohnungseigentum begründet ist oder mit welchen Pfandrechten, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechten oder Veräußerungsverboten, etc. die Liegenschaft belastet ist.

Für Immobilienkäufer ist das sogenannte Lastenblatt (C-Blatt) des Grundbuches besonders wichtig. Denn hieraus sind sämtliche Belastungen ersichtlich, wie zum Beispiel fremde Wegedienstbarkeiten auf dem Grundstück, eingeleitete Zwangsversteigerungen, Klagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft, Pfandrechte von Kreditinstituten, Wohnrechte, etc.

Es lohnt sich daher, den Grundbuchauszug genau zu studieren und die aktuelle Grundbuchsituation zu überprüfen. Bei Unklarheiten sollte auf jeden Fall fachlicher Rat beigezogen werden. Denn einerseits kann es durchaus vorkommen, dass bei einem Grundbuchauszug die Eintragungen über mehrere Seiten reichen, diese aber für einen Käufer keine wesentlichen Nachteile darstellen (z.B. bei Wohnrechten bereits Verstorbener), andererseits stellt bereits nur eine einzelne Anmerkung (z.B. der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung) eine massive Beeinträchtigung der Dispositionsfähigkeit dar.

Und letzte Klarheit über die Angaben im Grundbuchauszug erlangt man aber nur dann, wenn man sich auch die zugrunde liegende Urkunden beim Gericht genau ansieht (z.B. Pfandurkunde, Dienstbarkeitsvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, etc.).

Wenn bei einer möglichen positiven Kaufentscheidung auch die sonstigen Rahmenbedingungen, wie z.B. Widmung, Erschließung, Bebauungsmöglichkeiten und natürlich der Preis stimmen, sollte der Grundbuchstand nochmals durch eine fachlich versierte Auskunftsperson (Rechtsanwalt, Notar) geprüft werden.

Auch Immobilienmakler sind verpflichtet, bei ihren Angeboten genaue Auskünfte über den Grundbuchsstand zu geben. Scheuen Sie sich daher nicht, nach einem aktuellen Grundbuchauszug zu fragen und sich diesen genau erklären zu lassen!

© Dr. Christian Neumayr MRICS

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