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Es muss nicht immer ein unbebautes Grundstück sein!

Aufgrund der derzeitigen Grundstückssituation wird es für Kaufinteressenten immer schwieriger, unbebaute Grundstücke zu erwerben. Abgesehen von den natürlichen Gegebenheiten, dass im alpinen Siedlungsgebiet zur Bebauung geeignete Grundflächen nur eingeschränkt verfügbar sind, verringert sich das Angebot an freien Grundstücken natürlich mit jedem Neubau. Es gelangt aber auch nicht jedes freie Grundstück auf den Markt, denn Grundeigentümer halten zum Teil ihre Liegenschaften zurück um sie entweder selber zu bebauen oder für die nächste Generation zu bewahren. Freie Grundstücke dienen den Eigentümern aber auch einfach als Geldanlage, da gerade in der Region Kitzbühel in den letzten Jahren Grundstücke wesentlich höhere Wertsteigerungen erfahren haben, als herkömmliche Geldanlagen.

Warum Baugrundstücke immer eingeschränkter oder gar nicht mehr verfügbar sind, hat, neben den oben angeführten, noch mehrerlei Gründe: 

Bauland ist aufgrund der topografischen Lage der Gemeinden (Siedlungsraum) nur eingeschränkt verfügbar.

Die rigorose Widmungspolitik der Gemeinden führt dazu, dass kaum mehr neue Grundstücke als Bauland ausgewiesen werden. Wenn Grundstücke neu als Bauland gewidmet werden, dann geschieht dies meist für Ortsansässige bzw. Einheimische, verbunden mit einem sogenannten „Raumordnungsvertrag". Dieser besagt im Wesentlichen, dass das Grundstück samt darauf errichtet Gebäude nur durch den begünstigten Käufer und seiner Familie genutzt werden darf, ein Verkauf und Drittnutzung verboten sind und eine vertragswidrige Vermietung an Dritte mit einer entsprechenden Strafe (Pönalzahlung) belegt ist. Für den Fall eines Verkaufes ist ein Vorkaufsrecht der Gemeinde zu einem, meist erheblich unter dem Marktniveau gelegenen Rückkaufpreis vereinbart.

Die Gemeinden sind bestrebt, schon lange als Bauland gewidmete Grundstücke, welche nicht bebaut wurden, wieder als Freiland rückzuwidmen. Zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten geschieht dies meist im Einvernehmen mit den Grundeigentümern, die oftmals dann damit einverstanden sind, wenn sie entweder eine andere Fläche neu als Bauland ausgewiesen erhalten („Widmungstausch") oder kein Interesse am Verkauf oder einer Bebauung haben und durch eine Rückwidmung eine Reduzierung der Grundsteuer erreichen.

Aufgrund dieser Umstände habe ich festgestellt, dass Kaufinteressenten als Ausweg aus dieser Situation des nahezu „ausverkauften" Grundstücksmarktes immer öfter bebaute Liegenschaften erwerben. Dies jedoch nicht, um den Gebäudebestand zu sanieren oder umzubauen, sondern um diesen komplett abzutragen und auf dem dann unverbauten Grundstück ein neues Gebäude zu errichten.

Dies hat den großen Vorteil gegenüber einer Sanierung bzw. einem Umbau, dass der Bauherr und damit die individuelle Planung an keine bestehende Gebäudestruktur gebunden ist. Die Nachteile bestehen vor allem in den zusätzlichen Kosten für den Gebäudeabbruch samt Abtransport und Deponierung des Abbruchmaterials und den erhöhten Zeitaufwand bis mit dem Neubau begonnen werden kann. Der Vorteil wiederum besteht darin, dass sich für den Neubau die Erschließungskosten durch Anrechnung bereits für den Altbestand bezahlter Erschließungsbeiträge zum Teil erheblich reduzieren.

Die Abbruch- und Entsorgungskosten bewegen sich für übliche Einfamilienhäuser meist im Bereich zwischen EUR 25.000,-- und EUR 40.000,--. Diese Zusatzkosten haben mit steigenden Gesamtkaufpreisen einen immer geringeren prozentuellen Anteil und bewegen sich bei Kaufpreisen über EUR 1,0 Mio nur mehr im einstelligen Prozentbereich.

Wenn Sie daher schon lange vergeblich auf der Suche nach einem Grundstück sind, überlegen sie sich doch auch die Alternative des Ankaufes einer Liegenschaft mit Altbestand. Je höher der Investitionsspielraum des Käufers, umso größere Chancen haben Sie auf diesem Wege, zu Ihrem „unbebauten" Grundstück zu kommen.

Aber auch hier gilt: Püfen Sie sämtliche Umstände vor einem Ankauf genau, um alle rechtlichen und technischen Aspekte zu berücksichtigen und vor unliebsamen Überraschungen gefeit zu sein.

© Dr. Christian Neumayr (veröffentlicht im Immobilienstreifzug Okt. 2006)

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