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Luxusimmobilie oder doch Liebhaberobjekt?

Beim Kauf einer Immobilie im hochpreisigen Segment stellt sich immer auch die Frage nach der Werthaltigkeit der Kaufentscheidung. Darauf gibt es aber keine schnelle Antwort, denn vorher muss sorgfältig abgeklärt werden, ob es sich um eine Luxusimmobilie handelt oder um ein so genanntes Liebhaberobjekt. Denn nur bei einer Luxusimmobilie kann von einer Wertbeständigkeit mit Steigerungspotential ausgegangen werden.

Wann ist aber eine Liegenschaft eine Luxusimmobilie bzw. wann ist von einem Liebhaberobjekt die Rede?. Warum ist dasselbe luxuriöse Haus in Hinterholz soviel weniger wert als in Kitzbühel? Am Grundstückspreis allein kann es nicht liegen.

Von einem Liebhaberobjekt spricht man dann, wenn ein überdurchschnittlich hoher Kaufpreis bezahlt wird, welcher in erster Linie durch persönliche Gründe motiviert ist. Andere Faktoren wirken sich auf die Kaufmotivation nur untergeordnet aus. Um Liebhaberei handelt es sich, wenn beispielsweise ein Musikliebhaber bereit ist, erheblich mehr für ein Objekt, in welchem einst Mozart gewohnt hat, zu bezahlen als ein „durchschnittlicher“ Immobilienkäufer bereit ist, hiefür auszugeben. Oder ein Käufer will beispielsweise ein Objekt unbedingt erwerben, weil seine Großmutter darin geboren wurde. Der emotionale Wert ist für den Käufer hoch und in der Regel unschätzbar. Bei einem Weiterverkauf wird der Eigentümer aber unter Umständen feststellen müssen, dass er den einst bezahlten Kaufpreis kaum oder nicht mehr erlöst. Liebhaberpreise werden eben aus höchstpersönlichen Vorlieben bezahlt.

Ganz anders verhält es sich bei Luxusimmobilien. Typisch für Luxusimmobilien ist meist ein sehr hoher Kaufpreis, welcher nur von einer zahlungskräftigen, meist überregionalen Klientel bezahlt wird! Die Kaufüberlegung beruht jedoch nicht vorrangig auf höchstpersönlichen Motiven, sondern auch auf anderen Fakten. Die absolute Toplage ist für Luxusimmobilien sowieso Voraussetzung. Hinzu kommen aber noch weiteren Faktoren, wie dass z.B. Grundstücksgröße und Wohnfläche, etc. deutlich über dem Durchschnittsniveau liegen. Dass die Ausstattung (inkl. Wellnessbereich, Lift, etc) exklusiv ist, versteht sich von selbst.

 

Lage, Lage, Lage!

Der Marktwert eines luxeriösen Gebäudes in einer Bestlage liegt deutlich über dem Wert desselben Gebäudes in einer „normalen“ Lage. Dasselbe luxuriöse Gebäude in einer schlechten Lage ist meist weniger wert als die Summe aus Grundwert und Herstellungskosten, da Käufer in schlechten Lagen nicht bereit sind einen so hohen Gebäude- und Ausstattungsaufwand zu bezahlen. Denn die zahlungskräftige Immobilienklientel will sich nicht in einer mäßigen Lage anzusiedeln, sondern sucht Toplagen mit prominentem Umfeld. Luxuriöse Gebäude und Wohnungen erzielen daher nur in Bestlagen Höchstpreise!

Ein weiterer wertsteigernder Faktor ist ein hochwertiges Umfeld. Bei lage- und ausstattungsmäßig vergleichbaren Immobilienobjekten erzielen regelmäßig diejenigen einen höheren Verkaufspreis, wo im Umfeld prominente Persönlichkeiten residieren.

Rückläufige Preisentwicklungen kommen bei Luxusimmobilien so gut wie nie vor, und wenn, dann meist Folge geänderter Rahmen- oder Widmungsbedingungen im Umfeld. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass Luxusimmobilien nicht nur wertbeständig sind, sondern deren Wert kontinuierlich steigt. Wenn zusätzlich auch das vorhin erwähnte prominente Umfeld passt, werden für derartige Luxusobjekte regelmäßig Spitzenpreise bezahlt.

Wer daher in Immobilien investieren will, ist gut beraten, die Frage zu stellen, ob es sich dabei um ein Liebhaberobjekt oder um eine Luxusimmobilie handelt. Und wenn es sich um eine Luxusimmobilie in einer guten, hochwertigen Lage handelt ist Wertstabilität garantiert.

Beim Immobilienkauf im hochpreisigen Segment empfiehlt sich daher in jedem Fall, die Fachmeinung eines Experten aus der Immobilienbranche, der mit den regionalen Besonderheiten und Lagen vertraut ist, einzuholen. Denn es macht eben den großen Unterschied, ob die Investition in eine Luxusimmobilie oder in eine Liebhaberimmobilie erfolgt!

 

 

© Dr. Christian Neumayr MRICS
Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors
Immobiliensachverständiger und -gutachter
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