Logo
 

Zu hohe Angebotspreise mindern den Wert!

Auf den ersten Blick scheint das ein Widerspruch zu sein. Nicht aber bei Immobilien. Hier führen überzogene Preisvorstellungen zu überlanger Verwertungsdauer und damit oft zu deutlichen Wertverlusten.

Ein bisher vernachlässigter Aspekt bei der Preisfindung für Immobilienverkäufe in kleinräumigen Regionen und Luxuslagen betrifft die Verwertungsdauer! Denn aufgrund der regionalen Kleinräumigkeit und des geringen Angebotes ist das Angebot überschaubar. Es ist für Kaufinteressenten nicht schwer, sich einen guten Überblick über das Marktangebot zu verschaffen.

Umso schlimmer ist es, wenn Immobilien, weil zu teuer, über einen längeren Zeitraum nicht verkauft sind und immer wieder in Angeboten, Webseiten, etc. aufscheinen.

Solche Immobilien bekommen schnell einen "negativen Touch". Es entsteht der Eindruck, „dass mit der Immobilie etwas nicht stimmen kann“, wenn sie über einen langen Zeitraum nicht verkauft wurde. Dafür reicht es oft schon, wenn Objekte länger als sechs bis acht Monate im Angebot sind.

Umso schlimmer, wenn sie mehr als ein Jahr oder gar mehrere Jahre zum Verkauf stehen. Vielleicht kommt dann noch dazu, dass sie in allen möglichen, auch Gratis- und damit Massenwebsiten angeboten werden, dazu noch ein bereits vergilbtes Prospekt im Schaukasten und ein ausgefranstes Verkaufsplakat am Balkon hängt.

Es spricht nichts gegen die Einrechnung eines angemessenen Verhandlungsspielraumes, aber dies soll mit Augenmaß erfolgen.

Dieser Aspekt der überzogenen Angebotspreise und dadurch überlangen Verwertungsdauer findet auch in der Werteinschätzung (z.B. von Banken, etc.) immer mehr Beachtung und führt dazu, dass nach längeren Zeiten vergeblicher Verkaufsbemühungen beispielsweise Wertberichtigungen und Nachbesicherungen erforderlich werden.

Immobilienverkäufer sind daher gut beraten  den Verkaufspreis ihrer Objekte realistisch einzuschätzen. Denn nicht nur, dass bei überzogenen Preisen entsprechend längere Finanzierungen notwendig sind und Zinsverluste den Gewinn schmälern, sondern es tritt zusätzlich ein weiterer Wertverlust durch das Negativimage aufgrund langer Verwertungsdauer hinzu. Dieser kann schwer wiegen und auch deutliche Wertreduktionen zur Folge haben.

Wer solche Immobilien im Portfolie hat - dabei kann es sich durchaus um schöne Objekte handeln - soll sich intensiv mit dieser Problematik auseinandersetzen und sich Lösungen überlegen. Diese können z.B. sein, dass das Objekt längere Zeit vom Angebotsmarkt genommen und danach, allenfalls "überarbeitet" und mit marktgerechtem Preis neu angeboten wird. Oder dass die Vermarktungsstrategie, bzw. Zielgruppe neu definiert und/oder die Immobilie einem Relaunch (optisch und/oder marktetingbezogen) unterzogen wird. 

Aber: Nichts zu tun und nur zu warten ist mit Sicherheit die schlechteste und vermutlich auch teuerste Lösung! 

© Dr. Christian Neumayr MRICS
Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors
Immobilientreuhänder und Gerichtssachverständiger
6380 St. Johann, Kaiserstraße 12a
Email: office@immoneu.at, Tel: +43/664/530 73 73
http://www.immo-gutachter.at

 

Zurück

 

Kontakt

Dr. Christian Neumayr KG

A-6380 St. Johann, Kaiserstraße 12a
A-6370 Kitzbühel
Bezirk Kitzbühel

Firmenbuch: FN 345568p
UID: ATU65707489

Fon: +43 (0) 664 530 73 73
Fax: +43 (0)5352 64599
email: office@immoneu.at